El cártel inmobiliario llega a Mérida

Cuando se derrumbó el proyecto comercial de Artz Pedregal en el sur de la Ciudad de México, todas las culpas apuntaron al llamado cártel inmobiliario, el grupo económico que se ha coludido con las autoridades de desarrollo urbano para diseñar una planeación territorial que, desde el punto de vista de algunos activistas, pone el interés privado por encima del interés público.

Y en un modelo donde el mercado lo define todo, no hay regulación. Sucede lo contrario, la política urbana, se decide desde la iniciativa de los desarrolladores, no desde las oficinas de gobierno.

Esto quiere decir que el objetivo social de garantizar una vivienda digna para todos los mexicanos está en abierto conflicto con el objetivo de mercado de los desarrolladores, que atienden casi exclusivamente la demanda de hogares de la clase media alta y alta.

Éste no es un problema exclusivo de la Ciudad de México. El cártel inmobiliario opera a nivel nacional, incluso en Mérida, una ciudad de menos de un millón de habitantes que ha crecido a pasos agigantados porque es considerada la metrópoli más segura del país.

En ese sentido, el boom inmobiliario de la península se ha convertido en un laboratorio para medir el conflicto entre un grupo creciente de ciudadanos inconformes con la política urbana y el interés de los desarrolladores.

Un ejemplo es el de los vecinos de la colonia Villas del Sol, que se han organizado para bloquear el desarrollo de proyectos verticales que violan reglamentos básicos como el cambio de uso de suelo sin consulta pública.

La queja principal de este grupo ciudadano es que Mérida está perdiendo su esencia. La planeación urbana unifamiliar y de baja densidad de la ciudad está siendo sustituida por un nuevo modelo de alta densidad que, desde su punto de vista, genera externalidades negativas de ruido, contaminación visual y congestión vial.

Los vecinos se oponen particularmente a un desarrollo de 7 mil metros cuadrados para 280 personas y 144 automóviles que se está construyendo en lotes ejidales. El proyecto es de alta gama: los departamentos se venden en un rango de 7 a 15 millones de pesos, según personas familiares al asunto.

¿Y a quién se enfrentan los vecinos de Villas del Sol? A desarrolladores tan importantes como Thor Urbana, una empresa que emite Certificados de Capital de Desarrollo en la Bolsa Mexicana de Valores. Esto quiere decir que la empresa debe rendir cuentas de todos sus proyectos a inversionistas nacionales y extranjeros.

El cártel inmobiliario nacional no es un solo grupo. Se trata de varios consorcios empresariales independientes que realizan prácticas similares para capturar a los reguladores urbanos y escribir sus propias reglas del juego.

En Saltillo, Coahuila, por ejemplo, se llegó al grado de que el alcalde, Manolo Jiménez Salinas, es socio familiar de una de las desarrolladoras más importantes de la ciudada, Grupo JISA.. Su secretario de Obras Públicas e Infraestructura, Virgilio Verduzco, es sobrino del dueño de otro de los grandes consorcios inmobiliarios de la región, Grupo VVR.

Sin embargo, el caso más ilustrativo para entender el fenómeno del cártel inmobiliario nacional es el de la zona metropolitana de Monterrey.

Código Magenta tuvo acceso a un estudio publicado en abril de 2018 por la firma de consultoría inmobiliario Grupo 4S. El documento deja claro por qué los incentivos están alineados a favor del mercado, no de lo interés público.

El 50 por ciento de todos los proyectos inmobiliarios en desarrollo de la zona metropolitana de Monterrey están enfocados en el mercado Premium Plus y Residencial Plus, lo cual quiere decir que venden unidades para familias con un ingreso superior a los 500 mil pesos mensuales.

Si se incluyen los proyectos del segmento Premium, que contemplan departamentos de hasta 6 millones de pesos, la gama alta se eleva a casi el 70 por ciento de la oferta total. Esto implica que la clase media no es una prioridad para el mercado.

Según Grupo 4S, el precio promedio del metro cuadrado de la zona metropolitana de Monterrey en el segmento Premium Plus se duplicó entre el 2015 y el 2018. Pasó de 34 mil pesos a 67 mil 490 pesos, donde el departamento promedio está valuado alrededor de los 22 millones de pesos.

Para muchos, esto es un tema de política pública que requiere de la intervención del Estado. El año pasado, Román Meyer, el secretario de Desarrollo Agrario, Territorial y Urbano, se preguntaba: “¿Por qué una persona pobre no puede acceder a una vivienda en la Colonia Roma?” Su argumento central es que, en otros países existe la exigencia sobre las autoridades locales para cumplir con un porcentaje de construcción de viviendas de interés social en cada área urbana.

Y hay otro tema que se repite en Mérida y en Monterrey: la mayoría de las unidades de los proyectos de alta gama están vendidos, pero no están ocupados, lo que sugiere que se trata de inversión especulativa.

Además, en el caso de Monterrey, en lo últimos dos años el 60 por ciento de las ventas del segmento Premium Plus se concentraron en un solo desarrollador, lo que significa que hay al menos otras diez empresas construyendo proyectos que compiten por una parte marginal del mercado de clase alta.

Esto plantea dos preguntas: ¿De dónde está saliendo el dinero del financiamiento de estos desarrolladores y de dónde van a salir las familias con ingresos mayores a 500 mil pesos mensuales que puedan habitar en estas unidades?

No es un tema menor: el cártel inmobiliario es una realidad nacional.